【基本案情】2010年11月11日，甲某与B房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定甲某以3000万元购买B房地产开发公司所有的C处房屋的1、2、3层，2010年11月12日交房。超过6个月未交付房屋的，上述合同自动解除。出卖人每月向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。后甲某按约支付3000万元，B房地产公司未交房，每月支付违约金。

    2011年8月16日，双方再次签订协议约定：若2011年9月11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的，除支付违约金外，出卖人应于2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。B房地产公司未按约履行义务。

    2011年12月，甲某诉至法院，要求B房地产公司交付房屋并办理房产证等，B房地产公司称：双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回甲某的诉讼请求。甲某自认从2010年11月至2011年10月B房地产公司先后共计支付违约金1248元。B房地产公司于2012年9月、10月通过银行转账3500万元给甲某。

    【诉讼情况】本案经过一审终审结案。

    一审法院：法院认为：本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店正式开业经营。甲某购买的C处房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，B房地产公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，房屋为现房，B房地产公司已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，B房地产公司反而从合同签订的当月开始向甲某支付逾期交房违约金，还约定由B房地产公司负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保。

    一审判决：驳回甲某的诉讼请求。

    一审法院作出判决后，双方均未上诉。

    【观点要旨】名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。